Samboavtal och hyresrätt: vem får bo kvar?

En hyresrätt som ni har skaffat för att bo i tillsammans är samboegendom enligt sambolagen, även om bara en av er står på kontraktet. Vid en separation är frågan sällan pengar, eftersom en hyresrätt inte får säljas. Frågan är vem som får bo kvar. Det avgörs efter vem som bäst behöver bostaden, och den som får den kan ta över kontraktet utan hyresvärdens samtycke.

Ett samboavtal kan styra bodelningen, men det tar inte bort lagens särskilda regler om bostaden. Här går vi igenom vad som gäller.

När är en hyresrätt samboegendom?

Enligt 3 § sambolagen är gemensam bostad och bohag samboegendom om egendomen har förvärvats för gemensam användning. Enligt 5 § första stycket 3 omfattar bostad också en lägenhet som någon av er har med hyresrätt, om den är avsedd som ert gemensamma hem och används huvudsakligen till det.

Det betyder:

• Ni skaffar en hyresrätt tillsammans. Den är samboegendom, oavsett om båda eller bara en av er står på kontraktet.
• En av er hade lägenheten innan. Om den skaffades för eget bruk, innan ni blev ett par, är den normalt inte samboegendom. Att den andra flyttar in ändrar inte det.
• Ni byter lägenhet. Den nya lägenheten är skaffad för er båda och blir samboegendom.

Vad som i övrigt räknas som samboegendom förklarar vi i guiden om sambolagen.

Vad är en hyresrätt värd i bodelningen?

I regel inget. Det är straffbart att ta betalt för att överlåta en hyresrätt till en bostadslägenhet (12 kap. 65 § jordabalken). Därför har hyresrätten inget marknadsvärde som ska delas, till skillnad från en bostadsrätt.

Det som i stället har värde är bohaget i lägenheten. Möbler, vitvaror och annat som ni har skaffat för hemmet delas lika vid en bodelning om någon av er begär det. Hur själva delningen räknas ut visar vi i guiden vad gäller utan samboavtal.

Vem får bo kvar?

Om hyresrätten är samboegendom

Vid bodelningen har den som bäst behöver bostaden rätt att få den på sin lott, om det även med hänsyn till omständigheterna i övrigt är skäligt (16 § sambolagen). Den som har barnen boende hos sig väger ofta tungt, men det är en bedömning i varje enskilt fall.

När hyresrätten har tillagts den ena sambon vid bodelning får hen träda in som hyresgäst i den andras ställe, utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 33 § andra stycket jordabalken). Hyresvärden ska underrättas. Fram till dess svarar den gamla hyresgästen fortfarande för hyran.

Bodelningen måste begäras inom ett år från att samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen).

Om hyresrätten inte är samboegendom

Även en hyresrätt som bara den ena hade innan kan i vissa fall tas över. Enligt 22 § sambolagen kan den andra sambon ta över hyresrätten om hen bäst behöver bostaden och det är skäligt. Har ni inte barn tillsammans krävs dessutom synnerliga skäl. Den som tar över ska ersätta den andra för bostadens värde, vilket för en hyresrätt normalt är noll.

Anspråket ska framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Flyttar du ut ur bostaden måste du framställa det senast tre månader efter att du flyttade (22 § andra stycket).

Tills frågan är avgjord

Är ni oense om vem som ska bo kvar medan bodelningen pågår, kan tingsrätten på ansökan bestämma vem som får bo kvar till dess (28 § sambolagen).

Får den som står på kontraktet säga upp det?

Inte fritt. En sambo får inte utan den andras samtycke avhända sig eller hyra ut en bostad som är samboegendom, eller som den andra kan ta över enligt 22 § (23 § sambolagen).

Hyreslagen har dessutom ett eget skydd. Om hyresgästen säger upp avtalet och sambon inte står på kontraktet, har sambon rätt att ta över hyresrätten om hen bor i lägenheten och hyresvärden skäligen kan godta hen som hyresgäst (12 kap. 47 § jordabalken).

Vad kan ett samboavtal göra för en hyresrätt?

Enligt 9 § sambolagen får ni avtala att ingen bodelning ska ske, eller att viss egendom inte ska ingå. För en hyresrätt betyder det i praktiken:

• Ni kan undanta lägenheten från bodelningen. Då kan den inte tilldelas den andra genom 16 § vid bodelning. Övertagande enligt 22 § gäller ändå, men det kräver synnerliga skäl om ni inte har barn tillsammans.
• Ni kan undanta bohaget. Det är ofta här samboavtalet gör mest nytta i en hyresrätt. Har en av er tagit med sig dyra möbler kan ni skriva att de inte ska delas.
• Ni kan skriva att ingen bodelning alls ska ske. Då behåller var och en sitt.

Ett samboavtal ändrar inte vem som är hyresgäst. Det är bara ett avtal mellan er två. Vill ni båda stå på kontraktet behöver ni ordna det med hyresvärden.

Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av er båda. Inga vittnen och ingen registrering krävs. Hur ni formulerar det steg för steg finns i guiden skriva samboavtal själv.

Exempel: Elin och Max

Max har haft ett förstahandskontrakt på en tvåa i fem år när Elin flyttar in. Lägenheten skaffade han för sig själv, så den är inte samboegendom. Elin köper en ny soffa, en matgrupp och en tv för sammanlagt 45 000 kronor.

Efter två år går de isär. De har inga barn. Elin kan inte få lägenheten vid bodelningen, och för att ta över den enligt 22 § krävs synnerliga skäl, vilket sällan finns. Bohaget som de skaffade för hemmet tillsammans är däremot samboegendom och delas lika om någon av dem begär bodelning, trots att Elin betalade allt.

Hade de skrivit ett samboavtal om att Elins möbler inte ska ingå i en bodelning, hade hon fått behålla dem.

När ni köper bostad senare

Många sambor bor i hyresrätt först och köper sedan en bostadsrätt eller ett hus. Då blir frågan om pengar viktig på riktigt, särskilt om kontantinsatsen inte är lika. Ett avtal om hyresrätten gäller inte den nya bostaden, så skriv ett nytt. Läs mer i guiderna om samboavtal för bostadsrätt och samboavtal vid husköp.

Du kan skapa ert samboavtal på Vittnet. Mallen frågar om bostad och bohag och skriver texten efter era svar.

Vanliga misstag

• Att tro att den som står på kontraktet alltid får bo kvar. Är lägenheten samboegendom avgörs det efter vem som bäst behöver den.
• Att flytta ut och vänta. Den som lämnar en bostad som den vill ta över enligt 22 § har bara tre månader på sig.
• Att glömma bohaget. I en hyresrätt är det ofta bohaget som har värde.
• Att tro att ett samboavtal ändrar hyreskontraktet. Det gör det inte. Kontraktet är en sak mellan hyresgästen och hyresvärden.