Samboavtal för bostadsrätt: skydda er insats

En bostadsrätt som ni har köpt för att bo i tillsammans är samboegendom, och då ska nettovärdet delas lika vid en separation om någon av er begär bodelning. Det gäller även om en av er äger 80 procent eller står ensam i föreningens register. Med ett samboavtal kan ni bestämma att bostadsrätten inte ska ingå i bodelningen, så att var och en behåller sin del.

Varför bostadsrätten är så viktig

För de flesta sambor är bostadsrätten den enda stora tillgången som omfattas av sambolagen. Sambolagen gäller bara gemensam bostad och bohag som har förvärvats för gemensam användning (3 § sambolagen). Sparpengar, bilar och fonder delas inte.

Det gör att nästan hela den ekonomiska frågan vid en separation ofta handlar om just lägenheten. Vad som gäller för bostad och bohag när ni inte har något avtal förklarar vi i guiden vad gäller utan samboavtal.

Ägarandel och samboegendom är två olika saker

Det här är kärnan och många missar den.

• Ägarandelen visar vem som äger vad i förhållande till bostadsrättsföreningen och banken. Den står i köpeavtalet och i föreningens lägenhetsförteckning.
• Samboegendom är en regel om hur värdet fördelas mellan er vid bodelning.

Ni kan alltså äga 70/30 och ändå få dela nettovärdet 50/50 vid en bodelning, eftersom bodelningen räknar på all samboegendom tillsammans. Det är först med ett samboavtal som ägarandelarna får genomslag fullt ut.

Tre vanliga situationer

1. Ni köper tillsammans men med olika insats

Emma säljer sin gamla lägenhet och lägger 500 000 kr i kontantinsats. Ali lägger 100 000 kr. De köper en tvåa för 3 000 000 kr och tar ett gemensamt lån på 2 400 000 kr.

Utan samboavtal: säg att lägenheten efter några år är värd 3 200 000 kr och lånet är 2 300 000 kr. Nettovärdet är 900 000 kr. Vid bodelning får de 450 000 kr var. Emma har i praktiken förlorat större delen av skillnaden i insats.

Med samboavtal kan de till exempel skriva att bostadsrätten inte ska ingå i bodelning. Då fördelas värdet efter ägarandelarna, som de bör ha satt i proportion till insatserna redan vid köpet.

2. En av er ägde lägenheten innan

Om Ali ägde lägenheten innan Emma flyttade in, och han köpte den för eget bruk, är den normalt inte samboegendom. Den skaffades inte för gemensam användning.

Det kan ändra sig. Säljer Ali och köper en större lägenhet till dem båda, är den nya lägenheten samboegendom, även om Ali betalar allt och står ensam som ägare. Här är ett samboavtal nästan alltid klokt.

3. Insatsen kommer från ett arv eller en gåva

Pengar som någon har fått i gåva, arv eller testamente med villkor att de ska vara mottagarens enskilda ingår inte i samboegendomen. Det gäller också det som har trätt i stället för egendomen (4 § sambolagen), om inte annat har föreskrivits. Hur ett sådant villkor skrivs förklarar vi i guiden om enskild egendom.

Den regeln har gränser. Det är inte alltid lätt att visa att en bostadsrätt har trätt i stället för just de pengarna, särskilt om den också är betald med gemensamma lån. Ett samboavtal gör det tydligt och sparar er en tvist.

Vad ska ett samboavtal om bostadsrätt innehålla?

Ett bra samboavtal för en bostadsrätt bör ha med:

• era namn och personnummer
• att ni är sambor eller blivande sambor
• vilken bostadsrätt det gäller: föreningens namn, lägenhetsnummer och adress
• vad som gäller: att bostadsrätten inte ska ingå i en bodelning, eller att ingen bodelning alls ska ske
• om ni vill: hur bohaget ska hanteras
• datum och båda era underskrifter

Enligt 9 § sambolagen måste avtalet vara skriftligt och undertecknat av er båda. Det behöver inte registreras någonstans och inga vittnen krävs. Ni sparar varsitt exemplar. Hur ni formulerar klausulen visar guiden om att skriva samboavtal själv.

Ni kan skapa ert samboavtal online. Mallen frågar efter era insatser och föreningsuppgifter och skriver texten utifrån svaren.

Samboavtal eller skuldebrev?

Ett samboavtal och ett skuldebrev gör olika saker.

• Samboavtalet bestämmer vad som ska ingå i en bodelning.
• Ett skuldebrev visar att en av er har lånat pengar av den andra och ska betala tillbaka.

Om Emma lånar ut 200 000 kr till Ali så att han kan betala sin del av insatsen, är det ett lån. Då är ett skuldebrev rätt dokument. Om Emma i stället betalar mer själv och ska äga en större andel, är det ägarandelarna plus ett samboavtal som gäller. Vissa par använder båda. Skriv ner vad ni faktiskt har kommit överens om, så att det går att visa senare. Samma fråga uppstår när sambor köper hus, se guiden om samboavtal vid husköp.

Bostadsrätten och föreningen

Samboavtalet påverkar bara förhållandet mellan er två. Det ändrar inte vem som är medlem i föreningen eller vem som står på lånet hos banken.

Om ni vill ändra ägarandelarna, till exempel om en av er ger en del av lägenheten till den andra, krävs en skriftlig överlåtelse enligt bostadsrättslagen och att föreningen godkänner mottagaren som medlem.

Om en av er dör

Samboavtalet styr bodelningen men ger ingen arvsrätt. Sambor ärver inte varandra. Utan testamente går den avlidnes andel av bostadsrätten till hens arvingar, ofta barnen.

Den efterlevande kan vid bodelning alltid få ut minst två prisbasbelopp av samboegendomen om den räcker (18 § sambolagen). För 2026 är det 118 400 kr, eftersom prisbasbeloppet enligt SCB är 59 200 kr. Det täcker sällan en halv bostadsrätt. Hur bodelningen fungerar när en sambo dör förklarar vi i guiden om samboavtal vid dödsfall.

Vanliga misstag

• Att tro att ägarandelen räcker. Utan samboavtal delas samboegendomen ändå lika vid bodelning.
• Att skriva avtalet för sent. Ni kan skriva det när som helst, men det är lättast medan ni är överens. Avtalet kan skrivas redan innan ni flyttar ihop.
• Att glömma bostadsbytet. Ett avtal om den gamla lägenheten gäller inte automatiskt den nya. Skriv ett nytt avtal när ni byter bostad.
• Att blanda ihop lån och ägande. Är det ett lån, skriv ett skuldebrev. Är det ägande, se till att ägarandelarna och samboavtalet stämmer med varandra.

Om bostadsrätten ägs via ett företag eller om ni har tillgångar utomlands, låt en jurist se över upplägget.