Samboavtal vid husköp: olika kontantinsats

Köper ni ett hus tillsammans som sambor blir huset samboegendom, och då delas nettovärdet lika vid en bodelning, även om en av er har betalat mycket mer av kontantinsatsen. Ett samboavtal kan säga att huset inte ska ingå i bodelningen, så att era ägarandelar avgör. Har en av er lånat ut pengar till den andra är ett skuldebrev rätt sätt att visa det.

Därför är huset samboegendom

Enligt 3 § sambolagen är den gemensamma bostaden samboegendom om den har förvärvats för gemensam användning. Ett hus som ni köper för att bo i tillsammans uppfyller nästan alltid det kravet.

Det spelar ingen roll vem som står på lagfarten. Står huset bara på den ena av er är det ändå samboegendom om ni köpte det för att bo i tillsammans. Samma regel gäller en bostadsrätt, se guiden om samboavtal för bostadsrätt.

Ett hus som någon av er ägde innan och inte köpte för gemensamt bruk är normalt inte samboegendom. Det gäller även fritidshus, eftersom de inte är er gemensamma bostad. Vad sambolagen säger om bostad och bohag i övrigt förklarar vi i guiden vad gäller utan samboavtal.

Exempel: olika kontantinsats

Lisa och Daniel köper en villa för 4 000 000 kr. Lisa säljer sin bostadsrätt och betalar 600 000 kr i kontantinsats. Daniel har inga besparingar och betalar inget. Banken lånar ut 3 400 000 kr till dem båda. Lagfarten skrivs 50/50, eftersom mäklaren föreslog det.

Sex år senare separerar de. Huset är värt 4 500 000 kr och lånet är 3 100 000 kr. Nettovärdet är 1 400 000 kr.

Utan samboavtal. Daniel begär bodelning. Nettovärdet delas lika: 700 000 kr var. Lisas 600 000 kr i insats syns inte i fördelningen.

Med samboavtal där huset inte ska ingå i bodelning. Då gäller ägandet enligt lagfarten. Eftersom lagfarten är 50/50 blir resultatet ändå 700 000 kr var. Avtalet hjälper inte Lisa om ägarandelarna är fel från början.

Med rätt ägarandelar och samboavtal. Om Lisa och Daniel hade satt ägarandelarna så att de speglade insatserna, och skrivit ett samboavtal om att huset inte ska ingå i bodelning, hade Lisa fått ut sin större andel.

Med skuldebrev. Ett annat sätt: Lisa lånar ut 300 000 kr till Daniel så att de har lika stor insats och kan äga 50/50. Daniel skriver ett skuldebrev på 300 000 kr. Vid en separation är skulden kvar och Daniel ska betala tillbaka enligt skuldebrevet.

Poängen: samboavtal, ägarandelar och skuldebrev måste stämma med varandra. Bestäm först vad som faktiskt är rättvist mellan er och välj sedan dokument.

Samboavtal och skuldebrev: skillnaden

Ett samboavtal säger inget om lån. Ett skuldebrev säger inget om bodelning. Behöver ni båda, skriv båda.

Vad ska ett samboavtal om hus innehålla?

• era namn och personnummer
• att ni är sambor eller blivande sambor
• fastighetsbeteckningen för huset, till exempel “Uppsala Kåbo 1:23”, och gärna adressen
• vad som gäller: att huset inte ska ingå i bodelning, eller att ingen bodelning ska ske alls
• hur bohaget ska hanteras, om ni vill bestämma det
• om ni vill: en kort beskrivning av insatserna, så att det går att förstå avtalet senare
• datum och båda era underskrifter

Avtalet ska vara skriftligt och undertecknat av er båda (9 § sambolagen). Det behöver inte bevittnas och skickas inte till Lantmäteriet eller Skatteverket. Ni sparar varsitt original. Hur ni formulerar avtalet går vi igenom i guiden om att skriva samboavtal själv.

Vill ni slippa skriva texten själva kan ni skapa ert samboavtal online. Mallen frågar om huset, insatserna och vad ni vill ska gälla.

När ska ni skriva avtalet?

Helst i samband med husköpet. Då är era insatser färska och ni är överens. Avtalet kan skrivas redan innan ni flyttar ihop, eftersom även blivande sambor får avtala enligt 9 § sambolagen.

Det går också att skriva avtalet senare, så länge samboförhållandet pågår. Men ju längre ni väntar, desto svårare är det att minnas och visa vem som betalade vad.

Under tiden ni bor i huset

Även om huset står på en av er får det inte säljas, pantsättas eller hyras ut utan den andras skriftliga samtycke, om det är samboegendom (23 § sambolagen). Det skyddar den som inte står på lagfarten.

Om ni separerar ska bodelning begäras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen). Efter det behåller var och en sitt.

Om en av er dör

Samboavtalet ger ingen arvsrätt. Sambor ärver inte varandra. Utan testamente ärver den avlidnes barn eller andra arvingar hens del av huset.

Den efterlevande sambon kan vid bodelning alltid få ut minst två prisbasbelopp av samboegendomen om den räcker (18 § sambolagen), alltså 118 400 kr med 2026 års prisbasbelopp på 59 200 kr enligt SCB. För att kunna bo kvar behövs oftast ett testamente. Läs testamente för sambo och om skillnaden i samboavtal vid dödsfall.

Vanliga misstag

• Att sätta lagfarten 50/50 av gammal vana. Om insatserna var olika och ni vill att det ska synas, måste ägarandelarna eller ett skuldebrev visa det.
• Att tro att samboavtalet ändrar lagfarten. Det gör det inte. Lagfarten visar ägandet. Avtalet styr bodelningen.
• Att kalla ett lån för en gåva, eller tvärtom. Ett lån ska betalas tillbaka. En gåva ska inte det. Skriv vad som gäller.
• Att glömma renoveringar. Betalar en av er en stor renovering kan det vara värt att dokumentera, i ett nytt avtal eller ett skuldebrev.
• Att inte skriva nytt avtal vid flytt. Ett avtal om ett visst hus gäller inte ett nytt hus.

Ingår huset i ett företag, finns lantbruk eller tillgångar utomlands, låt en jurist se över ert upplägg.