Gåvobrev för fastighet: krav, vittnen och lagfart

Ett gåvobrev för en fastighet måste vara skriftligt, undertecknat av både givaren och mottagaren och innehålla fastighetsbeteckningen och en tydlig förklaring att fastigheten överlåts som gåva. För att Lantmäteriet ska bevilja lagfart behöver givarens namnteckning dessutom vara bevittnad av två personer. Saknas något av detta blir gåvan antingen ogiltig eller så fastnar lagfarten.

Nedan går vi igenom vad lagen kräver, vad Lantmäteriet kontrollerar och var det oftast går fel.

Vad lagen kräver av ett gåvobrev för fastighet

Gåva av fast egendom följer samma formkrav som köp. Det står i jordabalken 4 kap. 29 §, som hänvisar till reglerna om köpehandling i 4 kap. 1 §. Gåvobrevet ska därför:

• vara skriftligt,
• vara undertecknat av både givaren och mottagaren,
• innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten till mottagaren,
• ange vilken fastighet det gäller, med fastighetsbeteckning (till exempel “Gävle Torp 1:1”).

Om bara en andel ges bort ska det framgå hur stor andelen är, till exempel hälften.

Formkraven är inte en formalitet. Ett gåvobrev som saknar något av de här momenten är inte giltigt som överlåtelse av fastigheten, även om alla inblandade är överens.

Vittnen: inte ett krav för giltigheten, men för lagfarten

Här blandar många ihop två saker. Jordabalken kräver inte vittnen för att gåvan ska vara giltig mellan givare och mottagare. Men när mottagaren söker lagfart kräver Lantmäteriet att givarens namnteckning är bevittnad av två personer. Är den inte det får mottagaren bara vilande lagfart (jordabalken 20 kap. 7 § punkt 1), och då är ägarbytet inte färdigregistrerat.

Vittnena intygar att det verkligen är givaren som har skrivit under. De behöver inte läsa gåvobrevet. Skriv vittnenas namnförtydligande intill underskrifterna så att det går att se vilka de är. Välj gärna vittnen som inte är mottagaren själv eller mottagarens make eller sambo, så att ingen kan ifrågasätta bevittningen i efterhand.

Lagfart: tre månader och 825 kronor

När gåvobrevet är klart ska mottagaren söka lagfart. Enligt Lantmäteriet ska ansökan göras inom tre månader från att du fick fastigheten. Lantmäteriet behöver gåvobrevet i original, inte en kopia.

Avgiften är en expeditionsavgift på 825 kronor enligt Lantmäteriet. Någon stämpelskatt betalas normalt inte vid en ren gåva.

När gåvan ändå kostar stämpelskatt

Om mottagaren tar över givarens lån eller betalar något för fastigheten kan överlåtelsen räknas som ett köp. Enligt Lantmäteriet ska stämpelskatt då betalas som vid köp om lånen eller ersättningen uppgår till 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent.

Ligger ersättningen under den gränsen behandlas överlåtelsen som en gåva och någon stämpelskatt tas inte ut.

Samtycke från make eller sambo

Är givaren gift behövs i de flesta fall den andra makens skriftliga samtycke (äktenskapsbalken 7 kap. 5 §). Det gäller fastigheter som är makarnas gemensamma bostad, men också andra fastigheter, till exempel ett fritidshus, om fastigheten är giftorättsgods. Samtycke behövs inte för en fastighet som är givarens enskilda egendom och inte är makarnas gemensamma bostad. För den gemensamma bostaden är undantaget snävare: bara om den blivit enskild genom gåva, testamente eller arv med villkor om enskild egendom slipper givaren samtycke.

För sambor gäller en liknande regel. En sambo får inte avhända sig en bostad som är samboegendom utan den andra sambons skriftliga samtycke (sambolagen 23 §).

Samtycket skickas med till Lantmäteriet tillsammans med lagfartsansökan. Glöms det bort blir handläggningen fördröjd.

Gåva till make eller maka

Ska fastigheten ges till den egna maken eller makan gäller ytterligare ett steg. Gåvan måste först registreras hos Skatteverket, och först därefter kan lagfart beviljas (jordabalken 20 kap. 7 § punkt 10). Registreringen förklarar vi i guiden om gåva mellan makar.

Ett exempel

Birgitta, 68 år, vill ge sommarstugan “Rättvik Born 4:12” till sin dotter Sara. Stugan har inga lån.

1. Birgitta och Sara skriver ett gåvobrev med fastighetsbeteckningen och en mening om att Birgitta överlåter fastigheten som gåva till Sara.
2. Båda skriver under. Två grannar bevittnar Birgittas namnteckning och skriver sina namn tydligt.
3. Birgitta är änka och inte sambo, så inget samtycke behövs.
4. Sara skickar originalet till Lantmäteriet inom tre månader och betalar 825 kronor.

Eftersom Sara är Birgittas bröstarvinge räknas gåvan som förskott på arv om inget annat skrivs. Vill Birgitta att Sara ska få stugan utöver sin arvslott måste det stå i gåvobrevet. Det förklaras i guiden om gåvobrev som förskott på arv.

Bra villkor att fundera på

Ett gåvobrev kan innehålla villkor. Det vanligaste är att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom. Då ingår fastigheten inte i en bodelning om mottagaren skiljer sig, och om mottagaren är sambo ingår den inte i samboegendomen.

Andra frågor att ta ställning till:

• Ska gåvan räknas som förskott på arv eller inte?
• Ges hela fastigheten eller en andel?
• Tar mottagaren över lån, och i så fall hur stora i förhållande till taxeringsvärdet?

Skatten för mottagaren

Sverige har ingen gåvoskatt. Mottagaren betalar alltså ingen skatt när fastigheten tas emot. Men enligt Skatteverket tar mottagaren över givarens anskaffningsvärde. Säljer mottagaren fastigheten senare räknas vinsten utifrån vad givaren en gång betalade, inte utifrån värdet vid gåvan. Det är bra att spara givarens köpehandlingar och kvitton på förbättringar.

Vanliga misstag

• Fastighetsbeteckningen saknas eller är fel. Använd exakt den beteckning som står i fastighetsregistret, inte gatuadressen.
• Givarens underskrift är inte bevittnad. Gåvan kan vara giltig, men lagfarten blir vilande.
• Mottagaren har inte skrivit under. Båda parter måste underteckna.
• Kopia i stället för original. Lantmäteriet kräver originalet.
• Samtycke från make eller sambo saknas. För gifta gäller kravet även fritidshus som är giftorättsgods.
• Gåva till make som inte är registrerad hos Skatteverket innan lagfartsansökan.
• Lån tas över utan att någon räknat på 85-procentsgränsen, och plötsligt blir det stämpelskatt.

Så kommer du igång

Har du fastighetsbeteckningen, mottagarens personuppgifter och vet vilka villkor du vill ha är själva dokumentet snabbt gjort. Du kan skapa ditt gåvobrev för fastighet med vår guidade mall för 895 kronor. Den ställer frågorna i rätt ordning, tar med vittnesraderna och påminner om samtycke och lagfart.

Gäller gåvan en bostadsrätt i stället för ett hus är reglerna andra. Se guiden om gåvobrev för bostadsrätt.

Är fastigheten en del av ett företag, ligger den utomlands eller finns det särkullbarn som kan påverkas, är det klokt att ta hjälp av en jurist.